In occasione della web conference “Valutare nell’incertezza”, l’istituto di studi e ricerche Scenari Immobiliari ha presentato uno studio che, partendo dall’analisi delle sette crisi economico/immobiliari degli ultimi cento anni, ha permesso di elaborare un modello econometrico in grado di fornire previsioni sull’andamento del mercato immobiliare dal 2020 al 2025.
Il contesto
Come si è detto, lo studio parte dall’analisi di sette momenti di crisi avvenuti nell’ultimo secolo e valuta il modo in cui hanno reagito alcune variabili sociali ed economiche.
Questa non è la prima pandemia che colpisce l’umanità, ma sono diverse le dimensioni e il modo con cui viene affrontata e combattuta.
Dovranno essere pensati nuovi modi di gestire comunicazioni e spostamenti, il lavoro, la scuola, il turismo, i luoghi della cultura e del divertimento. Occorrerà una nuova centralità del sistema sanitario e maggiore cura delle fasce più deboli. Tutte modalità che coinvolgono direttamente l’industria immobiliare.
È poco plausibile pensare che le persone modificheranno immediatamente il proprio stile di vita nel breve periodo. Ma qualcosa nella percezione e nelle esigenze è cambiato, e se le tendenze verso il green, la sostenibilità o lo smart living erano già in corso e quindi proseguiranno rafforzate, il rapporto con lo spazio privato delle abitazioni e quello pubblico del lavoro si modificherà.
Allo stesso tempo, per buona parte della popolazione, il minor reddito determinerà un irrigidimento della situazione abitativa in essere. Le quotazioni, dunque, avranno una limitata riduzione nel breve periodo e torneranno ai livelli attuali nel medio.
Per quanto riguarda il settore terziario/uffici, si aprirà un periodo di profonda riflessione sugli spazi individuali e lo smart working. Sarà ripensato anche il co-working.
Trend dei prezzi e dei canoni
Il modello elaborato da Sistemi Immobiliari e applicato alla crisi in corso, considera l’andamento dei prezzi e dei canoni di locazione per il settore residenziale e degli uffici in Italia, a Milano e Roma.
Da tutte le diverse previsioni emerge un elemento comune: hanno il medesimo andamento composto da una discesa nel breve periodo seguito da una fase ascendente nel medio periodo.
A differenziare i risultati dei diversi comparti emergono elementi, quali la durata della discesa, la permanenza in una fase piatta negativa e quindi i tempi e la velocità di risalita e il livello previsto per il 2025: in alcuni casi ritorna quello del 2019, in altri è inferiore mentre in altri ancora è maggiore.
È probabile che, in parte, a “soffrire” saranno comunque gli immobili con location meno privilegiate. In questi casi i prezzi risentiranno sia del calo dei canoni di locazione che dei rendimenti attesi più alti.
Nel medio termine, a cominciare dalle zone più centrali, l’effetto dovrebbe risultare sempre meno marcato fino a quasi scomparire.
Il Team di InstantRender