Nomisma ha redatto il terzo rapporto sul mercato immobiliare 2022. La situazione generale fa presupporre una chiusura del 2022 con una lieve diminuzione dei mutui erogati (55,2 miliardi di euro contro i 55,7 previsti a febbraio) e un aumento delle compravendite rispetto alle previsioni. Il 2022 dovrebbe chiudere, infatti, a 767mila compravendite contro le 741mila stimate nel mese di febbraio.
La previsione per gli anni successivi riporta un calo sia nell’erogazione dei mutui che nelle compravendite, in entrambi i casi le nuove ipotesi previsionali sono inferiori rispetto a quelle realizzate nel mese di febbraio. Per quanto riguarda i mutui si dovrebbe passare a 44,4 miliardi nel 2023, 45 miliardi nel 2024 e 48,2 miliari nel 2025. Mentre le compravendite dovrebbero attestarsi intorno alle 665mila nel 2023 e alle 659mila nel 2024.
Il mercato residenziale nel 2022
In relazione al settore abitativo il terzo rapporto sul mercato immobiliare riporta per il primo semestre 2022 un aumento tendenziale delle compravendite del 10%. Il dato è leggermente inferiore al +11% registrato dal settore degli immobili per l’impresa.
Confrontando il primo semestre 2022 con il preconsuntivo del secondo semestre, la seconda metà dell’anno vede un calo delle transazioni dell’8,9%. Questa diminuzione è dovuta in particolare alle performace inferiori del quarto trimestre.
Considerando sempre il primo semestre dell’anno Nomisma registra un un repentino ritorno di interesse della domanda abitativa per le realtà maggiori. Il mercato residenziale vede protagoniste le persone fisiche (96% sul totale degli acquisti), di queste il 50-60% risulta sostenuto dal ricorso al mutuo, per importi che si aggirano in medita tra i 130-140.000 euro. Rispetto all’utilizzo dell’abitazione acquistata, Nomisma evidenzia come nel 70-80% dei casi si tratti di un’esigenza di prima casa o di sostituzione dell’abitazione di proprietà.
Valori e tempi di vendita nel mercato immobiliare
Il rapporto mette in evidenza come le realtà dove è iniziata più tardi la crescita delle quotazioni sono quelle in cui le percentuali di crescita fatte segnare nel corso del secondo semestre dell’anno rispetto al primo sono state più elevate. A Milano, dove i valori delle case sono in crescita da alcuni semestri, le variazioni sono risultate ancora positive, seppure con un’intensità decrescente, a differenza di quanto accaduto invece a Torino, dove il trend rialzista ha acquisito ulteriore forza.
Tenendo in considerazione i tempi di vendita si evince una differenza tra tipologie di immobili. Per le abitazioni occorrono in media 4,9 mesi, a fronte degli 8,5 mesi necessari per gli uffici e degli 8,2 mesi per i negozi. Milano resta la città con i tempi di vendita più esigui, in tutti i segmenti del mercato.
In termini di scontistica applicata sui prezzi degli immobili, questa è dell’11,2% nel settore abitativo e del 13,1% sia per uffici che per negozi. Palermo e Cagliari sono le città nelle quali vengono applicati gli sconti maggiori, mentre all’opposto si trovano Milano e Bologna.
Vendita e affitto: la previsione dei prezzi
Nel 2022 è stata registrata una variazione semestrale del +2,1% nei prezzi immobiliari e del +0,6% annuo. Il 2022 si concluderà con un aumento del 2,7% per la media delle 13 principali città italiane (con Milano a +5,9% e Venezia a -0,9). Secondo Nomisma la crescita dei prezzi e dei canoni immobiliari reggerà nei prossimi anni, questo mette al riparo le città italiane dal rischio bolla.
In generale per i prezzi di compravendita delle abitazioni si prevede un aumento del 2,9% nel 2022 per quanto riguarda le principali 13 città italiane; dello 0,7% nel 2023 e dello 0,5% nel 2024. Per quanto riguarda il segmento uffici, ci sarà un aumento dello 0,5% nel 2022, un calo dello 0,4% nel 2023 e dello 0,1% nel 2024. Per quanto riguarda i negozi si prevede un aumento dei prezzi dello 0,6% nel 2022, dello 0,1% nel 2023 e dello 0,3% nel 2024.
In crescita anche i canoni di affitto: è previsto un aumento del 2% in media, con Milano a +4,4% e Palermo a -0,5%. Va tenuto anche in considerazione il fenomeno degli affitti brevi che sottraggono alloggi alla locazione di lungo termine, meno redditizia. Come riporta Nomisma, per raggiungere la stessa redditività annuale di un contratto in affitto tradizionale per un appartamento da 50-70 mq, a Milano bastano 141 giorni di occupazione, a Venezia 116, a Bologna 119, a Firenze 125, a Roma 188, a Napoli 205.
Il mercato delle nuove costruzioni
La percentuale di immobili di nuova costruzione acquistati nel primo semestre 2022 è del 9,2%, una percentuale in crescita rispetto al 2021 (8,3%). Nel primo semestre di quest’anno sono state quindi compravendute 37.400 nuove abitazioni confronto alle 29.700 del primo semestre 2021. Un trend che si conferma in crescita e che per Nomisma potrebbe consolidarsi, come si può intuire dal numero di permessi rilasciati per nuove abitazioni (+8% rispetto ai livelli pre-Covid).
Nomisma rileva una differenza nelle esigenze abitative tra 2021 e 2022. Nel nel 2021 ad attivare la ricerca di una casa era la necessità di un contesto al di fuori dei grandi centri urbani. Nel 2022, invece, la priorità della domanda è rappresentata dall’individuazione di una soluzione abitativa con spazi adeguati, dove far convivere vita familiare e professionale.
In generale l’offerta che riguarda le nuove costruzioni scarseggia, come si evince dal numero di concessioni rilasciate nell’ultimo decennio. Rispetto al 2011 la nuova superficie autorizzata nel 2022 per nuove costruzioni non residenziali risulta inferiore del 39%, mentre quella di abitazioni addirittura del 43%.
Il Team di InstantRender